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　　BWC中文网此前提及一位美国中产者的房产投资理念：房地产是一项长期投资而不是致富的捷径。美国中产者不会诉求房地产几年之内翻N倍的暴富心理，甚至通过一套物业改变固有阶层的心态，而是循序渐进，与其他投资相并举的长期回报方式。在投资全球楼市中，心态显得尤为重要，越存在暴富心理的贪婪投资者，其金钱被泡沫吞噬的可能性就越高。

　　近日，美国Business insider网站根据瑞银最新发布的全球房地产泡沫指数数据得出的结果进行了列举，我们发现，曾深受新兴市场投资者欢迎的加拿大和澳大利亚楼市成了重灾区，这些地区的投资者们正面临着世界上最大的市场风险，或迎来加拿大和澳大利亚房地产价值崩盘的可能。同时，全球共有20个城市同期进入了这一风险表单，排在前八的泡沫风险最大。

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　　以加拿大多伦多为例，去年，多伦多市的房地产价格增长不断加速，仅上个季度而言，其增长幅度就同比上升20%。当地的房地产价格在13年里翻了一番，而实际的房屋租金只增长了5%，个人实际收入增长幅度却不到10%。在瑞银看来，加元在外汇市场的走强和加拿大政府进一步的加息措施，将会彻底终结多伦多房地产市场中的这场饕餮盛宴。瑞银的全球房地产泡沫指数中，加拿大多伦多 为﹢2.12，位居世界第一。

　　温哥华房地产价格增长在去年年中时达到峰值，当时的房地产价格同比上涨幅度为25%。在2017年第二季度，这一增长幅度放缓至7%，并低于加拿大全国平均房价水平。当地的个人收入和房租租金增长率分别为3%和5%。因此，最近几个季度房地产价格的估值略有下降，但市场仍处于泡沫风险区。瑞银的全球房地产泡沫指数中，加拿大多伦多 为+1.80，位居世界第四。

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　　与此同时，澳大利亚的悉尼房地产市场泡沫风险正在上升。报告指出，2015年至2016年发生的价格下跌只是短暂现象。在过去4个季度里，房地产价格再次飙升了12%。与2012年时相比，目前的房地产价格高出60%左右。截止目前，悉尼市通货膨胀因素调整后的个人收入增长幅度为2%。而税收优惠和只付利息的房地产贷款，却粉饰并掩盖了正不断恶化的个人经济负担能力。瑞银的全球房地产泡沫指数中，悉尼 为+1.80，与温哥华并列第四。

　　BWC中文网（id:bwchinesewx)观察团队发现，需要特别注意的是，近期以来，新兴市场投资者大量涌向英国房地产市场，英国首都伦敦的房地产通胀调整后价格上涨幅度接近45%。而与十年前金融危机爆发时相比，目前的房价则高出当时房价15%以上。但与2007年时的收入水平相比，目前这座城市的个人收入却下降10%左右。不过，自2016年7月份脱欧公投以来，伦敦的房地产价格上涨幅度正在持续减速，实际的房地产价格出现2%的降幅。目前，伦敦在瑞银全球房地产泡沫指数中的数值已经跌至1.77点，但其仍处于泡沫风险区间。瑞银的全球房地产泡沫指数中， 伦敦为+1.77，位居世界第五位。

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　　在瑞银的全球房地产泡沫指数中排在前五的还有瑞典的斯德哥尔摩和德国的慕尼黑。

　　在过去10年里，斯德哥尔摩房价格上涨了60%，涨幅是当地个人收入涨幅的两倍还多。造成房价大幅上涨的因素，主要来自于宽松有利的融资条件。在过去4个季度里，当地房地产价格的增长幅度为5%，低于瑞典全国平均价格水平。不过，这座城市房地产市场的不平衡，有可能会在未来进一步加剧。因为不断上升的抵押贷款债务和建筑投资，侧面发出了其房地产市场风险过高的信号。

　　慕尼黑房地产价格仍处于爆炸性增长的轨道，2016年，慕尼黑市房地产价格再次以两位数的速度增长，而这种增长就发生在当地创纪录的房屋低空置率背景下。在过去10年里，慕尼黑房地产价格上涨幅度为85%，而且居民经济负担能力在持续恶化。以目前的价格水平来衡量，当地一名熟练的服务员工需要不吃不喝8年时间，才能攒够买一套60平米(650平方英尺)公寓的钱。

　　以下为瑞银全球房地产泡沫指数中所选城市的得分排名情况，其中＞1.5代表价格存在风险，-0.5到0.5代表价格较合理。

　　1、多伦多 ﹢2.12；2、斯德哥尔摩 ﹢2.01；3、慕尼黑 +1.92；4、温哥华 +1.80和悉尼 +1.80；6、伦敦 +1.77；7、香港 +1.74；8、阿姆斯特丹 +1.59；9、巴黎 +1.31；10、旧金山 +1.26；11、洛杉矶 +1.13；12、苏黎世 +1.08；13、法兰克福 +0.92；14、东京 +0.90；15、日内瓦 +0.83；16、波士顿 +0.45；17、新加坡 +0.32；18、纽约 +0.20；19、米兰 +0.09；20、芝加哥 -0.66

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　　瑞银报告称，全球购房者正在被宽松的融资环境，超级富豪日益增长的财富，以及房地产建筑相对于市场需求的供应不足所影响。受以上三个因素被过度吹嘘的影响，导致以上城市出现严重泡沫。

　　事实上，并不是所有的房地产投资都会有一个美好的结果，这需要一定的时间、足够的经验和独到的眼光。相信越来越多的投资者会如本文开头提及的美国中产者的房产投资理念一样，坚信房地产投资一项长期投资而不是致富的捷径。(完）

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